Нова редакция на чл. 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Ако дяловете на участниците споделена собственостне могат да бъдат определени със закон и не са установени по споразумение на всички негови участници, дяловете се считат за равни.
2. По споразумение на всички участници в споделената собственост може да се установи процедура за определяне и промяна на техните дялове в зависимост от приноса на всеки от тях за формирането и растежа на общата собственост.
3. Участник в споделената собственост, който е извършил неразделни подобрения на този имот за своя сметка в съответствие с установения ред за използване на общата собственост, има право на съответно увеличение на своя дял в правото на обща собственост.
Отделните подобрения на общата собственост, освен ако не е предвидено друго със споразумение на участниците в споделената собственост, стават собственост на участника, който ги е направил.
Коментар към чл. 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Всеки съсобственик в споделена собственост има дял в собствеността върху цялото общо имущество (клауза 2 на член 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация), но не и дял от общото имущество в натура.
Делът характеризира вътрешните и безусловно относителните права и задължения на съсобствениците. Следователно дялът може да се определи като обем от права и задължения на всеки от съсобствениците (по отношение на останалите) да притежава, ползва и разпорежда с обща вещ.
В.А.Плетньов
Част от общата вещ в натура може да бъде предоставена на съсобственик само с право на ползване. Смъртта на част от дружеството (например част от жилищна сграда), която е обща собственост, не води до промяна в размера на дяловете в правото, независимо кой конкретен съсобственик е използвал загубената част.
2. В част 1, параграф 3 от коментирания член е предвиден случай на увеличаване на дела на един от съсобствениците (чрез намаляване на дяловете на други съсобственици) във вече създадената обща вещ.
Спазването на установената процедура за използване на обща собственост означава съгласието на всички съсобственици за извършване на неразделни подобрения от един от тях (член 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Без посоченото съгласие не се извършва промяна на дяловете, но в този случай е възможно да се наложат на останалите съсобственици част от разходите за извършване на неразделни подобрения на общата собственост (член 249 от Гражданския кодекс на Руската федерация). федерация).
Друг коментар по чл. 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Освен ако не следва друго от закона или споразумението на страните, дяловете се приемат за равни.
Презумпцията за равенство на дяловете отразява факта, че по правило участниците в общата собственост са свързани с някаква общност (родство, другарски връзки), която надхвърля обхвата на икономическите отношения. Това обаче не означава, че във всеки случай, когато дяловете не са изрично определени, те са равни. Споразумение между участниците може да установи, че размерът на дела зависи от приноса на участника в общото имущество. В този случай размерът на дела следва да се определи в зависимост от вноската.
Споразумението може да установи процедурата за определяне на дела. В този случай той става задължителен за участниците и те нямат право да изчисляват размера на дела по начин, различен от посочения в споразумението.
Ако условието за зависимостта на размера на дела от приноса към обекта на общата собственост не е изрично посочено, но отношенията на страните предполагат такова условие, размерът на дела се определя, като се вземе предвид приносът на постигане на подходящо споразумение, а ако то не бъде постигнато се установява от съда.
2. По отношение на така наречените договори за дялово участие в строителството, в случаите, когато се очакват промени в обекта по време на строителния процес, страните обикновено изхождат от факта, че при постигане на резултата техните дялове ще бъдат изчислени в съответствие с направения принос. Въпреки това, освен ако изрично не е посочено друго, презумпцията за равенство на дяловете остава в сила. Например двама предприемачи се съгласиха да построят магазин и след това да работят в него на смени. Нямаше писмено споразумение за условията на строителство. Магазинът е построен с общи средства, въпреки че разрешението за строеж и правото на парцел са издадени на един от участниците. Разглеждайки възникналия спор, съдът признава правото на всяка от страните на 1/2 дял от правото на обща собственост върху построения магазин, без да обсъжда размера на действителния принос в строителството на всеки от участниците.
3. В отношенията на участниците в съвместната собственост презумпцията за равенство на дяловете се проявява при трансформиране на съвместна собственост в споделена собственост, при разделяне на имущество. Отклонение от равенството на дяловете в този случай е възможно в случаите, предвидени от закона или по споразумение на участниците в съвместната собственост (член 39 от Семейния кодекс).
4. Участник в споделената собственост, който е извършил отделими подобрения на имота за своя сметка, има право на съответно увеличение на дела си в правото на обща собственост. Необходимо е да се отбележат две обстоятелства: подобренията засягат целия имот, поне в съответствие с договора за реда за ползване, всеки от участниците е ползвал само определена част от имота или някои от тях не са го ползвали при всички. Съответно подобренията, посочени в чл. 245, ще се считат подобрения в целия имот, независимо в коя част от имота са извършени - използваната от участника или друга. Друго обстоятелство е, че подобренията трябва да се извършват при спазване на установения ред за ползване на общата вещ. Създаването на такъв ред предполага постигането на общо съгласие на участниците (член 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно онези подобрения, които противоречат на общата воля на участниците, не дават право на увеличаване на дела. Съгласието за извършване на подобрения не може да бъде изразено пряко, а може да произтича от условията за ползване на общата вещ. Например, ако споразумението установява, че един от участниците поставя отоплителната система на цялата сграда в разпределените му помещения и осигурява свързването на отоплителните мрежи към инсталираната система, тогава работата по инсталирането на отоплителната система трябва да се счита за договорена при подобрения и му дава право на съответно увеличение на дела, тъй като отоплението на системата не може да бъде отделено без причиняване на непропорционална вреда.
Подобренията не са промени в имуществото, а само тези, които повишават неговите потребителски качества и повишават неговата стойност. Например инсталирането на допълнителен изход, изграждането на прегради, дори ако такива действия са били предвидени по споразумение на страните, могат да се считат за подобрения само доколкото те действително са подобрили потребителските качества на сградата като цяло, от гледна точка на гледна точка на евентуален купувач, отчитайки съществуващите изисквания за тази категория сгради, а не защото са създали условия за по-удобното й използване в настоящата ситуация от тези участници.
5. Ако участник, без съгласието на други участници, извършва необходима и неотложна работа, насочена към поддържане на общата собственост в добро състояние или отстраняване на причини, които застрашават нейната безопасност (ремонт или подмяна на покрива, инсталиране на ограда и др.), тогава разходите за такава работа могат да доведат до задължения на други участници да ги компенсират в съответствие с правилата за извъндоговорни задължения (глава 60). В този случай участникът не увеличава своя дял, но може да придобие правото на иск срещу други участници като кредитор, включително и възбрана върху дела в общата собственост, собственост на длъжника (чл. 255 от Гражданския кодекс на длъжника). Руска федерация).
Не дава право на увеличаване на дела и участие в разходите за поддържане на обща собственост (член 249 от Гражданския кодекс на Руската федерация), включително ако един от участниците възстанови тази част от разходите, които другият участник трябва да плати .
- нагоре
Време за четене: 5 минути
Материалните обекти могат да принадлежат на няколко граждани едновременно. За притежаването, използването и разпореждането с такова имущество законодателството установява специални правила, насочени към защита на правата и интересите на всички негови собственици. В някои случаи жилищата трябва да бъдат разделени. След това се определят дяловете от правото на обща споделена собственост. Въпросът може да бъде решен чрез споразумение между собствениците или чрез съдебно решение.
Определяне на същността на общата споделена собственост
Имот, притежаван от двама или повече души, се нарича обществена собственост. Ако такава собственост има разпределени дялове на участниците, тогава в този случай тя се определя от закона като споделена.
Тази разпоредба предполага, че всеки собственик притежава установен дял от правото на собственост. Има дробен израз. Акциите се определят и записват в удостоверението за държавна регистрация на правото или в споразумението (например 2/3, 1/2 и т.н.).
Всяка обща собственост върху имущество се счита за споделена. Изключение правят случаите, когато образуването на съвместна собственост върху такъв имот е законово регламентирано.
Законодателни стандарти
Регулаторната функция при определяне на собствеността в споделена собственост, основанията за нейното възникване и използване се изпълнява от Гражданския кодекс на Руската федерация, по-специално:
- Чл. 244 , определяне в какви случаи се установява статутът на общата собственост и условията за възможността за разпределяне на дялове;
- Чл. 245, който определя правилата за ползване на жилищни помещения с такъв статут;
- Чл. 247, уреждащ правото на собственост и исковете за обезщетение при неупражняване на това право;
- Чл. 252, който установява правилата за разпределяне на дяловете от правото на обща собственост и отделянето на дялове от него.
Някои ситуации предвиждат прилагането на Жилищния и семеен кодекс на Руската федерация.
Как се установява процедурата за използване на собствеността?
Законът урежда две процедури за собственост и ползване на обща собственост:
- по споразумение на страните;
- въз основа на съдебно решение.
Ако участниците успеят да постигнат споразумение, споразуменията трябва да бъдат формализирани под формата на писмено споразумение, което определя правата и задълженията на страните.
Документът трябва да посочи:
- предмет на договора;
- правила за ползване на имота, заплащане на такси и такси;
- отговорности на съсобствениците;
- отговорност при неспазване на постигнатите договорености;
- процедура за разрешаване на всякакви несъгласия.
Споразумението се скрепява с подписите на участниците. Към него са приложени акт за приемане за ползване на имота и копия от важни документи. Договорът изисква нотариална заверка.
Вторият начин за определяне на правилата за обща собственост е да се обърнете към съда.
Какъв е редът за определяне на дялове
Имотът, класифициран като обща собственост, предполага необходимостта и възможността за установяване на частта, разпределена за всеки от неговите собственици. Един обект се счита за равностойно имущество, ако:
- когато всички съсобственици на имота са стигнали до това решение;
- спазване на разпоредбите на действащото законодателство;
- ако дяловете на участниците в споделената собственост не могат да бъдат определени поради невъзможността да се установи размерът на дела на всеки от участниците.
Как се определят дяловете в правото на обща съсобственост?
Определянето на дялове в правото на обща съвместна собственост върху апартамент от съпрузи има своите нюанси. Съгласно чл. 34 от Семейния кодекс цялото имущество, придобито съвместно по време на брака, е предмет на законовия режим на собственост на съпрузите, освен ако в брачния договор, сключен между съпрузите, е предвидено друго.
По този начин всички съвместно придобити имоти, включително недвижими имоти, принадлежат на двамата съпрузи при равни права и в равни части. При определяне на дела в съсобствеността този дял е фиксиран и е точно половината.
Както във всеки друг случай на собственост върху съвместна собственост, участниците могат да сключат нотариално заверено споразумение за разпределение на дялове в апартамента или да се обърнат към съда.
Ако разделянето на апартамент се извършва едновременно с развода и се разглежда в съда, размерът на дяловете може да се определи, като се вземат предвид различни фактори, ако възможността за преразглеждане на традиционното разделение е документирана от заявителя.
Разглеждането на делото за определяне на дяловете на материални активи, придобити съвместно по време на брака, може да бъде усложнено, например, от желанието да се увеличи своя дял чрез намаляване на дела на другия съпруг и други спорове.
Основания за промяна на размера на дяловете
Всеки собственик на обща собственост има право за своя сметка да направи неразделни подобрения на имота, например да построи отново къща, да я пристрои или да надстрои етаж. Тези действия, извършени при определени условия, могат да доведат до промяна на дяловете в правото на обща споделена собственост.
В допълнение към получаването на разрешение от съответните органи ще е необходимо съгласието на всички останали съсобственици, тъй като подобни събития са пряко свързани с упражняването на правомощия, свързани с общата собственост.
Съгласието на съсобствениците не винаги може да бъде получено, тъй като действията за подобряване на тяхната част могат да доведат до това предприемачът да намали размера на споделената собственост на участниците или да усложни достъпа до част от имота на друг съсобственик.
Такива спорове се разрешават чрез подаване на иск в съда. Съдът преценява законосъобразността и характера на заявените възражения и се произнася с решение за уважаване или отхвърляне на иска.
С увеличаване на дела на участник, който за своя сметка е извършил неделими подобрения в имота, се решава въпросът за определяне на размера на дела, ако подобренията са извършени в съответствие с правилата.
Отделимите подобрения по правило стават собственост на участника, който ги е извършил.
Разпределението на дялове се извършва по два начина - чрез доброволно споразумение или по съдебен път. Споразумението между участниците определя стойността на частта, разпределена за всеки от тях. Лесно е да се изчисли с помощта на алгоритъм.
Ако не се постигне съгласие, съдът ще реши разпределението на дела. Въпреки това, той ще приеме делото за разглеждане, ако има възможност за действително отделяне в натура, без да причинява значителни щети на обекта на обща собственост. 
Изводи
Дяловете в правото на обща споделена собственост могат да бъдат определени по споразумение на участниците и в съда. Съсобствениците сами могат да определят частта от имота, която принадлежи на всеки от тях, като съставят документ по законен начин. Увеличението на дела се влияе от извършените подобрения в имота. Установените акции трябва да преминат през задължителна държавна регистрация.
Адвокат. Член на адвокатската колегия на Санкт Петербург. Повече от 10 години опит. Завършва Санкт Петербург държавен университет. Специализирам гражданско, семейно, жилищно и поземлено право.
- ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ НА ЖИЛИЩНОТО ПРАВО
- Понятието жилищно право. Общи разпоредби на жилищното право
- Правото на гражданите на жилище
- Понятието жилищно право
- Предмет и метод на жилищното право
- Основни принципи на жилищното право
- Жилищно законодателство
- Система на жилищното законодателство
- Жилищно и гражданско законодателство: съотношение
- Ефектът на жилищното законодателство във времето
- Прилагане на жилищното законодателство по аналогия
- Жилищни правоотношения
- Понятие и видове жилищни правоотношения
- Обект и субекти на жилищните правоотношения
- Основания за възникване на жилищни правоотношения
- Съдържание на жилищните правоотношения
- Жилищните помещения като предмет на жилищни правоотношения
- Концепцията за жилищни помещения, изисквания към жилищните помещения
- Видове жилищни помещения
- Предназначение на жилищното пространство. Ползване на жилищни помещения
- Жилищен фонд
- Понятие и видове жилищен фонд
- Държавно счетоводство на жилищния фонд
- Прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения
- Условия за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения или нежилищни помещения в жилищни помещения
- Необходими документи за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни и нежилищни помещения в жилищни
- Процедурата за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни и нежилищни помещения в жилищни
- Отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения или нежилищни помещения в жилищни помещения
- Реконструкция и преустройство на жилищни помещения
- Концепцията за реконструкция и (или) преустройство на жилищни помещения
- Документи, представени за одобрение на реконструкция и (или) преустройство на жилищни помещения
- Процедурата за одобряване на реконструкция и (или) преустройство на жилищни помещения
- Отказ за одобряване на реконструкция и (или) преустройство на жилищни помещения
- Последици от неразрешена реконструкция и (или) преустройство на жилищни помещения
- ПРИДОБИВАНЕ НА ЖИЛИЩНИ ПОМЕЩЕНИЯ В ЧАСТНА СОБСТВЕНОСТ ОТ ГРАЖДАНИ
- Правото на частна собственост върху жилищни помещения
- Концепцията и характеристиките на правото на частна собственост върху жилищни помещения. Права и задължения на собственика на жилищни помещения и други жители
- Договор за покупко-продажба като основа за придобиване на жилищни помещения в частна собственост
- Споразумение за замяна като основание за придобиване на жилищни помещения в частна собственост
- Договор за дарение като основание за придобиване на жилищни помещения в частна собственост
- Договор за наем като основание за придобиване на жилищни помещения в частна собственост
- Права на собственост върху жилищни помещения на лица, които не са собственици
- Права върху жилищни помещения на членовете на кооперацията преди плащане на дяловата вноска
- Права върху жилищни помещения на членове на семейството на собственика на жилищните помещения
- Права върху жилищни помещения на бивши членове на семейството на собственика
- Ползване на жилищни помещения, предоставени чрез завещателен отказ
- Ползване на жилищни помещения въз основа на договор за пожизнена издръжка с лица на издръжка
- Изгонване на гражданин, чието право на ползване на жилищни помещения е прекратено или който нарушава правилата за използване на жилищни помещения
- Регистрация на права върху жилищни помещения и сделки с тях
- Форма на сделки, насочени към придобиване на жилищни помещения в частна собственост
- Държавна регистрация на права върху жилищни помещения и сделки с тях
- Държавна регистрация на тежести (ограничения) на жилищни помещения като обект на недвижими имоти
- Обща собственост на собственици в жилищен блок
- Право на собственост върху обща собственост на собствениците в жилищна сграда
- Имот, принадлежащ към общата собственост на собствениците в жилищна сграда
- Процедурата за определяне и придобиване на дялове в правото на обща собственост върху общ имот в жилищна сграда
- Правомощията на собствениците на обща собственост в жилищна сграда и поддръжката на тази собственост. Промяна на границите на помещения в жилищна сграда
- Правото на собственост върху общата собственост на собствениците на стаи в общински апартамент. Поддръжка на обща собственост в общински апартамент
- ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЗА ПРЕДОСТАВЯНЕ НА ЖИЛИЩНИ ПОМЕЩЕНИЯ НА ГРАЖДАНИТЕ
- Предоставяне на жилищни помещения по договор за социално наемане
- Понятие и особености на договора за социален наем
- Основания за предоставяне на жилищни помещения по договор за социално наемане
- Предоставяне на жилищни помещения по договори за социално наемане на граждани, регистрирани като нуждаещи се от жилищни помещения
- Права, задължения и отговорности на наемодателя, наемателя и членовете на семейството на наемателя по договор за социално наемане
- Пренаемане на жилищни помещения и правен статут на временно пребиваващи
- Предоставяне на жилищни помещения по договори за наем на жилищни помещения от социалния жилищен фонд
- Понятие и характеристики на договор за наем на жилищни помещения от социален жилищен фонд
- Основания и ред за предоставяне на жилищни помещения по договор за наем на жилищни помещения от социален жилищен фонд
- Използване на жилищни помещения по договори за социално наемане за граждани, регистрирани като нуждаещи се от жилищни помещения
- Права, задължения и отговорности на страните по договор за наем на жилищни помещения от социален жилищен фонд
- Права и задължения на членовете на семейството на наемателя по договор за наем на жилищни помещения от социален жилищен фонд
- Предоставяне на специализирани жилищни помещения
- Понятие и видове специализирани жилищни помещения
- Понятие и характеристики на договор за наем на специализирани жилищни помещения
- Основания и особености на предоставяне на специализирани жилищни помещения
- ПРОМЯНА И ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ЖИЛИЩНИ ПРАВООТНОШЕНИЯ
- Промени в жилищните правоотношения
- Промени в жилищните правоотношения при промяна на договора за социално наемане на жилищни помещения
- Промени в жилищните правоотношения по време на преместване и изваждане от жилищно помещение на членове на семейството на наемателя на жилищно помещение по договор за социално наемане
- Замяна на жилищни помещения, предоставени въз основа на договор за социално наемане
- Прекратяване на жилищни правоотношения
- Основания за прекратяване на жилищни правоотношения
- Прекратяване на жилищни правоотношения при прекратяване на договор за социално наемане и извеждане на наемателя и членовете на неговото семейство
- Прекратяване на жилищни правоотношения при прекратяване на договор за наем на жилищни помещения от социален жилищен фонд и изваждане на наемателя и членовете на неговото семейство
- Прекратяване на жилищни правоотношения при прекратяване на договор за наем на специализирани жилищни помещения и изваждане на наемателя и членовете на неговото семейство
- ЖИЛИЩЕН КОНТРОЛ (НАДЗОР). ОТГОВОРНОСТ В ЖИЛИЩНОТО ПРАВО
- Правна уредба на жилищния контрол (надзор)
- Руското законодателство относно жилищния контрол (надзор)
- Общи разпоредби относно жилищния контрол (надзор)
- Процедурата за жилищен контрол (надзор)
- Обща характеристика на отговорността за нарушение на жилищното законодателство
- Особености на отговорността в жилищното право
- Гражданска отговорност в жилищното право
- Административна отговорност в жилищното право
- ЖИЛИЩНО УПРАВЛЕНИЕ
- Управление на жилищни сгради
- Общи разпоредби за управление на жилищни сгради
- Начини за управление на жилищна сграда
- Директно управление на жилищна сграда от собственици на помещения
- Управление на жилищен блок държавна или общинска собственост
- съвет жилищна сграда
- Създаване на условия за стопанисване на жилищни сгради
- Управление на жилищна сграда, извършвано от сдружение на собственици или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация
- Концепцията и характеристиките на асоциацията на собствениците на жилища, процедурата за създаване на асоциация на собствениците на жилища
- Права и задължения на сдружението на собствениците при управлението на жилищна сграда
- Органи за управление и контрол на сдружението на собствениците
- Правен статус на членовете на асоциацията на собствениците на жилища
- Характеристики на правния статут на жилищните и жилищно-строителните кооперации и други специализирани потребителски кооперации
- Особености на управлението на жилищни сгради от асоциации на собственици на жилища и специализирани потребителски кооперации
- Управление на жилищна сграда, извършвано от управляваща организация
- Правен статут на управляваща организация в областта на управлението на жилищни сгради
- Лицензиране на дейността на управляваща организация за управление на жилищни сгради
- Договор за управление на жилищна сграда
- ПЛАЩАНЕ НА ЖИЛИЩЕ И КОМУНАЛНИ УСЛУГИ
- Плащане на жилища и комунални услуги
- Структура и размер на плащанията за жилищни помещения и комунални услуги
- Характеристики на плащането на жилищни помещения и комунални услуги
Процедурата за определяне и придобиване на дялове в правото на обща собственост върху общ имот в жилищна сграда
По смисъла на чл. 244, 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай на споделена собственост, съсобствениците нямат вещни права върху имота (в смисъл, че определена част от имота принадлежи на собственика), но т.н. наречени идеални дялове - 2/3, 3/4, 5/8, 7 /16, 50/120 и т.н. Това са дялове в собствеността. Ако дяловете на участниците в споделената собственост не могат да бъдат определени въз основа на закона и не са установени по споразумение на всички участници, дяловете се считат за равни.
Делът в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда на собственика на помещенията в тази сграда е пропорционален на размера на общата площ на посочените помещения (част 1 от член 37 от Жилищния кодекс Кодекс на Руската федерация). Това означава установяване на размера (обема) (в кв. м, в парични суми) на общата собственост, принадлежаща към конкретно жилищно помещение.
Определянето на размера на дела в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда е от съществено значение. Размерът на плащанията за поддръжка и ремонт на обща собственост, както и броят на гласовете на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда се определят пропорционално на дела в правото на обща собственост върху общата собственост на жилищната сграда.
Правото на обща споделена собственост върху обща собственост в жилищна сграда е производна категория, пряко свързана с правото на собственост върху жилищни помещения. Според
Част 2 чл. 37 от Жилищния кодекс на Руската федерация дялът в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда на собственика на помещенията в тази сграда следва съдбата на собствеността върху посочените помещения. Следователно дял от правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда може да бъде отчужден от собственика на помещението само едновременно с прехвърлянето на собствеността върху апартамента (член 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
При закупуване на помещения в жилищна сграда приобретателят получава дял в правото на обща собственост върху общата собственост в жилищната сграда (член 38 от Жилищния кодекс на Руската федерация). По този начин, когато собственикът на жилищни или нежилищни помещения се промени, делът на правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда на новия собственик на помещението винаги е равен на дела на предишния собственик на това помещение. Правото на обща споделена собственост върху обща собственост е неделимо от правото на собственост върху жилищни помещения.
Собственикът на помещения в жилищна сграда няма право (част 4 от член 37 от Жилищния кодекс на Руската федерация):
- да разпределите в натура своя дял в правото на обща собственост върху общ имот в жилищна сграда;
- отчуждава своя дял от правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда, както и извършва други действия, водещи до прехвърляне на този дял отделно от правото на собственост върху посочените помещения.
Условията на споразумението, според които прехвърлянето на собственост върху помещения в жилищна сграда не е придружено от прехвърляне на дял от правото на обща собственост върху общата собственост, са нищожни. Такова споразумение се счита за сделка, извършена с цел, явно противоречаща на устоите на закона и реда или на морала, и влече последиците, предвидени в чл. 169 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Подобни правила са установени по отношение на средствата, намиращи се в специална сметка, предназначена за прехвърляне на средства за основен ремонт на обща собственост в жилищна сграда. Съгласно чл. 36.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация, делът на собственика на помещение в жилищна сграда в правото на средства, намиращи се в специална сметка, е пропорционален на общия размер на вноските за основен ремонт, платени от собственика на такива помещения и предишния собственик на тези помещения. Правото на собственика на помещенията на дял от средствата, съхранявани в специална сметка, следва съдбата на собствеността върху тези помещения. При прехвърляне на собственост върху помещение делът на новия собственик на такова помещение в правото на средства, намиращи се в специална сметка, е равен на дела на правото върху тези средства на предишния собственик на такова помещение. Собственикът на помещения в жилищна сграда няма право да изисква разпределението на неговия дял от средствата в специална сметка. При придобиване на собственост върху помещения в жилищна сграда, приобретателят на такива помещения получава дял от правото върху средствата в специална сметка, а условията на споразумението, установяващи различна процедура, са невалидни.
Правният режим на общата собственост на жилищна сграда не се подчинява на разпоредбите на параграф 1 на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно правото на предпочтително изкупуване: при продажба на дял от правото на обща собственост на външно лице, останалите участници в споделената собственост имат преимуществено право да закупят дяла, който се продава на цената, за която се продава, и при други равни условия, освен при продажба на публичен търг.
Така че, въз основа на горното, можем подчертават признаците на обща собственост:
- е неразривно свързано с жилищни и нежилищни помещения, не е отделено в натура и не се отчуждава отделно от помещенията;
- при отчуждаване на помещението следва съдбата му;
- правото на собственост възниква едновременно с правото на собственост върху помещенията;
- принадлежи на поне две помещения в жилищна сграда;
- функционално зависи от стаята;
- предназначени да отговорят на нуждите на гражданите, живеещи в жилищна сграда.
39. Същността и редът за определяне на размера на дял от правото на обща собственост. Правила за разпореждане с дялове от правото на обща споделена собственост.
Определяне на дялове в общи имуществени права. Почти всички норми на Гражданския кодекс относно общата собственост споменават акциите, принадлежащи на нейните участници. Член 245 от Гражданския кодекс установява презумпцията за равенство на дяловете на участниците в общата споделена собственост.
Въпреки че презумпцията за равенство на дяловете е буквално залегнала само по отношение на общата обща собственост, по същество тя важи и за общата обща собственост, когато има отделяне от нея или нейното разделяне и стане необходимо да се определи делът или на всички собственици, или разпределения собственик.
Това заключение се потвърждава в правилата на член 39, параграф 1 от Семейния кодекс, отнасящи се до общата съвместна собственост на съпрузите, както и в правилата на параграф 3 от член 258 от Гражданския кодекс, отнасящи се до общата съвместна собственост на членове на селско стопанство. В същото време правилата на член 258, параграф 3 от Гражданския кодекс относно равенството на дяловете на членовете на фермата се прилагат както за случаите на разделяне на имуществото на фермата, така и за случая на излизане на един от неговите членове от фермата. Като дерогация от презумпцията за равенство на дяловете, споразумение между участниците в общата споделена собственост може да установи, че техните дялове се определят в зависимост от приноса на всеки за формирането и прекратяването на общата собственост.
Този принос може да се определи не само в момента на образуване на общата собственост, но и на последващи етапи от нейното съществуване и функциониране, като се вземат предвид направените в нея материални, трудови и други инвестиции.
Това често се случва при сключване на договор за просто партньорство, когато страните обединяват своите вноски и започват да действат заедно за постигане на обща икономическа цел. По време на съвместни дейности размерът на приноса на всеки участник в общата собственост може да се промени значително. В развитието на общите разпоредби за определяне на размера на дяловете, параграф 3 от член 245 от Гражданския кодекс се предлага да се вземат предвид какви подобрения са направени в общата собственост, неделима или разделима. Ако участник в споделената собственост е направил неразделни подобрения на общата собственост за своя сметка и в съответствие с установения ред, тогава той може да поиска увеличение на своя дял пропорционално на увеличението на стойността на имота.
От това следва, че ако не се спази установената процедура, тогава съсобственикът няма право да увеличи размера на своя дял. Ако подобренията са делими, тогава съсобственикът не трябва да търси съгласието на другите участници в общата вещ за извършване на подобрения, тъй като те могат да бъдат отделени от него без вреда за общата вещ. Съдбата на делимите подобрения се решава по взаимно съгласие на всички съсобственици.
Така те могат да се споразумеят да платят на този, който ги е внесъл, подходящо обезщетение, без да променят дяловете в общата собственост, да увеличат дела на собственика, направил подобрението и т.н. При липса на споразумение делимите подобрения стават собственост на лицето, което ги е направило. Всички спорове за определяне на съдбата на подобренията, свързани с упражняването на правомощия за владеене и ползване на обща собственост, могат да бъдат разгледани от съда.
Съдържанието на правото на обща споделена собственост се състои от правомощията на собственост, разпореждане и използване на общата вещ, принадлежаща на съсобствениците. Всеки съсобственик, когато упражнява правото на обща собственост, независимо от размера на дела си, има един глас. Но както ще видим сега, това няма никакво практическо значение. Упражняването на правото на обща собственост трябва да става по взаимно съгласие на всички собственици.
Ако съгласие не бъде постигнато, то определянето на последиците от възникналите разногласия зависи от това дали те се отнасят до упражняването на правомощията по владеене и ползване на обща вещ или правомощията по разпореждане. Ако съсобствениците не са се споразумели за собствеността и ползването на общата вещ, то всеки от тях, поне този, който е останал в единствено число, може да се обърне към съда. Ако разногласието се отнася до правото на разпореждане, тогава спорът не може да бъде разрешен по съдебен ред.
Принципът на взаимно съгласие при упражняване на правото на разпореждане с обща собственост трябва да действа без изключения. Двама собственици, заедно или поотделно, могат да продадат дълговете си, но нямат право да принудят третия да продаде цялата обща собственост като цяло. Поради тази причина при упражняване на правото на обща собственост по принцип няма значение какъв дял има всеки от собствениците, въпреки че размерът на дела трябва да се вземе предвид при разпределяне на приходите и плодовете, донесени от общия имущество, разноски и тежести на членове 248 и 249 от Гражданския кодекс. Делът в общата вещ, принадлежащ на съсобственика, не е локализиран в нито една конкретна част от общата вещ, а се простира върху целия имот като цяло.
В същото време съсобственикът може да се интересува не само от обменната стойност, но и от използваната стойност на посочения имот. Той може да се интересува не само от доходите, които обикновеното нещо носи, но и от използването на това нещо, за да задоволи своите потребителски нужди. Съсобственикът има право да му бъде предоставена част от общата вещ за негово владение и ползване пропорционално на неговия дял. Ако това е невъзможно, той има право да поиска подходящо обезщетение от други участници в общата собственост.
В случаите, когато част от общата вещ е предоставена за владение и ползване на собственика, той, наред с запазването на правото на дял от общата вещ, придобива и правото върху частта от собствеността, която му е предоставена.
По своята правна същност това право може да се класифицира като вещно. Такива ситуации най-често възникват при определяне реда на собственост и ползване на жилищна сграда, която е обща собственост на две или повече лица. Ако споразумение за определяне на реда за притежаване и използване на жилище е заверено от нотариус и регистрирано в местната администрация, то остава валидно за лицето, на което ще бъде прехвърлен дялът в общата собственост. Едно от основанията за възникване на обща собственост, което е свързано с много въпроси на нейното изпълнение, е съвместното участие на две или повече лица в строителството на къща. Не е необичайно гражданин, на когото е разпределен парцел за построяване на къща, да включи в строителството членове на семейството си или други лица. След завършване на строителството възниква спор между съучастниците, а понякога и между тях и органа на местната власт, върху кого трябва да се регистрира къщата - дали само лицето, на което е разпределен парцелът, или и други лица.
Съдебната практика подхожда към разрешаването на тези спорове, като взема предвид следните условия - първо, необходимо е да се установи дали лицата, участвали в строителството на къщата, са свързани чрез семейни и битови отношения или са непознати на предприемача - второ, за какви цели е построена къщата, за да осигури жилища на лица, участвали в строителството или за други цели - трето, участие в делото, ако не действа като страна по делото, трябва да участва органът, който разпределя парцели и разберете отношението си към възникналия спор.
Ако лицата, участващи в строителството, са свързани със семейни и битови отношения или поне не са свързани, но къщата е построена, за да осигури жилище както на тези, така и на други лица, и органът, който е разпределил парцела, не възразява срещу признаването на къщата като обща собственост, спорът се решава от съда в полза на действителните съпричастни лица.
Съдът може да не се съгласи със становището на съответния орган, възразил срещу признаването на къщата като обща собственост на съразработчиците, но съдът трябва да мотивира несъгласието си в решението по делото. Всеки съсобственик по свое усмотрение може да се разпорежда със своя дял в общата вещ.
За да се разпорежда с акции, включително отчуждаване, той не трябва да иска съгласието на други участници в общата собственост. При това далеч не им е безразлично кой заема мястото на съсобственика, отчуждаващ дела си. Поради тези и други обстоятелства законът трябва да установи правила, които, без да накърняват правата на съсобственика да се разпорежда с дела си, същевременно да гарантират, доколкото е възможно, интересите на останалите участници в обща собственост.
На тези цели се цели да се обслужи установяването на закона за предпочтителното право при закупуване на отчужден дял. При продажба на дял на външно лице останалите съсобственици имат преимуществено право да закупят дела по цената, за която се продава, и при други равни условия, освен при продажба на публичен търг.
Продавачът на дела е длъжен да писменоуведомява останалите съсобственици за намерението да продаде дела на външно лице, като посочи цената и други условия за продажба. Ако останалите съсобственици откажат да закупят дял или не придобият дял в собствеността върху недвижим имот в едномесечен срок, а за движими вещи в десетдневен срок от датата на уведомяването, продавачът може да продаде дела на всяко лице. При продажба на дял в нарушение на предпочтителното право всеки друг съсобственик има право в тримесечен срок да поиска законно прехвърляне на правата и задълженията на купувача върху него.
Подобни правила важат и при отчуждаване на дял по бартерен договор, но само когато отчуждителят замени своя дял за вещи, определени с родови признаци, и лицето, което има преимуществено право на придобиване на дела, предложи на отчуждителя вещ от същия вид, при същото количество и същото качество.
В случаите, предвидени в закона, дял от общата собственост може да бъде разпореден само ако са изпълнени определени условия. По този начин общата собственост в етажната собственост не подлежи на отчуждаване отделно от собствеността на собствениците върху помещения в етажната собственост. Множеството субекти на правото на собственост се отразява и когато ние говорим зана основание за прекратяване на общата собственост. Наред с основанията, които се отнасят както до едноличната, така и до общата собственост, последната се характеризира със специфични основания за нейното прекратяване, преди всичко като разделянето на общата собственост и отделянето от нея. При делба общата собственост отпада за всички нейни участници, за този, чийто дял от общата собственост се разпределя. Но една селекция може да доведе до същите резултати като дял.
Ако общата собственост принадлежи на двама участници и единият от тях получава обезщетение за своя дял, тогава общата собственост се прекратява за другия, тъй като той става единствен собственик на имуществото, което преди това е било общо.
Основанията и способите за разделяне и отделяне са различни. Разделянето и делбата може да стане както по взаимно съгласие на съсобствениците, така и по решение на съда. Обособяването на дял от общата вещ става не само по искане на обособения съсобственик, но и по искане на кредиторите за налагане на възбрана върху неговия имот. Разделянето и разпределението, ако е позволено от закона и е възможно без непропорционална вреда на имуществото, става чрез разпределяне на дял в натура.
При невъзможност за предоставяне на дял в натура, отделеният съсобственик получава парично или друго обезщетение. Споразумения между съсобственици се извършват и когато имуществото в натура не може да бъде разпределено в точно съответствие с размера на дела, принадлежащ на всеки от тях. Каквито и да са основанията и способите за делба и делба, количествената мярка при определяне на размера на разпределения в натура имот или размера на обезщетението трябва да бъде размерът на дела, принадлежащ на съсобственика. Разделянето на общата вещ и отделянето от нея трябва да стане съразмерно на дяловете, принадлежащи на съсобствениците.
В съответствие с принципите на взаимното съгласие, което е необходимо при упражняване на правото на разпореждане с обща собственост, законът установява, че плащането на неговия участник от останалите съсобственици на каквото и да е обезщетение вместо разпределяне на дял в натура е разрешено само с неговото съгласие. Същевременно в дерогация от това правило е предвидено, че когато частта на съсобственика е незначителна, тя не може да бъде разпределена в натура и съсобственикът няма съществен интерес от ползването на общата част. собственост, съдът може, дори и при липса на негово съгласие, да задължи останалите участници в общата собственост да му заплатят обезщетение.
При получаване на обезщетение съсобственикът губи правото на дял от общата вещ, клауза 1, чл.246, клауза 1, чл.247 клауза. 4 и 5 на член 252 от Гражданския кодекс. По този въпрос нормите на Гражданския кодекс не са съгласувани помежду си, тъй като правилата за необходимостта от съгласието на всички съсобственици при упражняване на правото да се разпореждат с обща споделена собственост са формулирани в закона без никакви изключения.
Междувременно, когато обезщетение се изплаща на съсобственик противно на неговото съгласие, вместо разпределяне на дял в натура, общата споделена собственост се разпорежда по начина, определен от съда, което е разрешено от закона само когато се притежава и използва . Съсобственикът е изключен от списъка на участниците в общата собственост, което може да не е желано при тези условия.
Владение, ползване и разпореждане с имущество в обикновена споделена собственост.
Упражняването на правото на обща собственост става по взаимно съгласие на всички съсобственици. Ако съсобствениците не са съгласни относно собствеността и ползването на общата вещ, тогава всеки от тях може да се обърне към съда. Принципът на взаимно съгласие при упражняване на правото на разпореждане с обща собственост трябва да действа без изключения. При упражняване на правото на обща собственост по принцип няма практическо значение какъв дял има всеки от съсобствениците, въпреки че размерът на дела трябва да се вземе предвид при разпределяне на приходите и плодовете от общата вещ, разходите и тежести, падащи върху него.
В случаите, когато част от общата вещ е предоставена за владение и ползване на съсобственик, той, наред със запазването на правото на дял от общата вещ, придобива и правото върху предоставената му част от имота.
За да се разпорежда с дялове, включително за тяхното отчуждаване, той не трябва да иска съгласието на други участници в общата собственост. Останалите съсобственици имат преимуществено право за закупуване на отчуждения дял. Продавачът на дела е длъжен да уведоми писмено останалите съсобственици за намерението си да продаде дела на външно лице, като посочи цената и другите условия за продажба. Ако останалите съсобственици откажат да закупят дял или не придобият дял в собствеността върху недвижим имот в едномесечен срок, а за движими вещи в десетдневен срок от датата на уведомяването, продавачът може да продаде дела на всяко лице.
Обща съвместна собственост. По отношение на имуществото, придобито от съпрузите по време на брака, е предвидено, че то е тяхна обща собственост, освен ако със споразумение между тях е установен различен режим за това имущество.
Що се отнася до имуществото, което е принадлежало на всеки от съпрузите преди брака, получено от един от съпрузите по време на брака като подарък или по наследство, както и за предмети за лична употреба, то, както и преди, се признава за тяхна отделна собственост. От друга страна, имуществото на всеки от съпрузите може да се класифицира като съвместна собственост, ако по време на брака са направени инвестиции в това имущество за сметка на общото имущество на съпрузите или за сметка на личното имущество на другия съпруг, което увеличи значително стойността на имота.
Въпросът за възбрана върху общото имущество на съпрузите се решава в зависимост от това дали страна по задължението е само единият от съпрузите или и двамата.
Общата съвместна собственост на членовете на посоченото предприятие не е надарена с права на юридическо лице. Имотът принадлежи на членовете на стопанството на правото на съвместна собственост, освен ако не е установено друго със закон или споразумение между тях
Членове на селско стопанство се считат за трудоспособни членове на семейството и други граждани, които управляват съвместно стопанството. Членовете на стопанството ползват имуществото му по взаимно съгласие. Сделките по разпореждане с имущество се извършват от главата на домакинството или друго упълномощено лице.
При разделяне на селско стопанство на негова основа се образуват две или повече самостоятелни стопанства. Напусналите стопанството имат право на парично обезщетение, съобразено с дела им в общото имущество. В този случай дяловете се признават за равни, освен ако не е установено друго със споразумение между членовете на стопанството.
В случай на прекратяване на дейността на стопанството, общото имущество подлежи на делба по реда, предвиден в гражданското законодателство за разделяне на общо имущество. Парцелразделени според правилата, установени от Гражданския кодекс и Закона за земята
